Umlagefähige Nebenkosten
Welche Kosten Ihr Vermieter umlegen darf und welche nicht. Abrechnung hochladen und kostenlos prüfen.
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Die 17 umlagefähigen Betriebskosten
Welche Nebenkosten auf Mieter umgelegt werden dürfen, regelt die Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 BGB).
- Grundsteuer: die laufende Grundsteuer für das Grundstück
- Wasserversorgung: Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler
- Entwässerung: Abwasser- und Niederschlagswassergebühren
- Heizung: Brennstoff, Betriebsstrom, Wartung, Messung (nach der Heizkostenverordnung)
- Warmwasser: Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
- Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen: wenn beides über eine Anlage läuft
- Aufzug: Betriebsstrom, Wartung, Notruf, Reinigung
- Straßenreinigung und Müllbeseitigung: öffentliche Gebühren und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Reinigung von Treppenhaus, Keller, Waschküche
- Gartenpflege: Pflege von Grünflächen und Spielplätzen
- Beleuchtung: Strom für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Keller
- Schornsteinreinigung: Kehrgebühren
- Sach- und Haftpflichtversicherung: Gebäude-, Glas-, Haftpflicht- und Elementarschadenversicherung
- Hauswart: Hausmeister, aber ohne Anteile für Reparaturen und Verwaltung
- Gemeinschaftsantenne oder Breitbandnetz: Kabelfernsehen nur noch bis 30.06.2024, siehe unten
- Wäschepflege: gemeinschaftliche Waschmaschinen und Trockner
- Sonstige Betriebskosten: nur wenn im Mietvertrag einzeln genannt, etwa Dachrinnenreinigung
Was nicht umgelegt werden darf
- Verwaltungskosten, Bankgebühren und Porto
- Reparaturen, Instandhaltung und Rücklagen
- Kosten für leerstehende Wohnungen
- Anteile des Hausmeisters für Reparaturen oder Verwaltung
- Kabelfernsehen ab dem 1. Juli 2024
- Einmalige Kosten wie die erste Anschaffung von Mülltonnen oder Rauchmeldern
Finden Sie solche Posten in Ihrer Abrechnung, können Sie widersprechen. Einen Muster-Brief erstellen Sie auf der Seite Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung.
So prüfen Sie Ihre Abrechnung
Achten Sie neben den Kostenarten auf den Verteilerschlüssel, den Abrechnungszeitraum, Ihre geleisteten Vorauszahlungen und die Frist. Oder laden Sie die Abrechnung oben hoch: Wir rechnen nach, markieren nicht umlagefähige Posten und zeigen, was Sie zurückbekommen könnten.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer umlagefähig?+
Ja. Die Grundsteuer ist die erste der 17 umlagefähigen Betriebskosten. Der Vermieter darf sie auf die Mieter verteilen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.
Sind Verwaltungskosten umlagefähig?+
Bei Wohnungen nicht. Kosten für Hausverwaltung, Kontoführung oder die Erstellung der Abrechnung trägt der Vermieter.
Darf der Vermieter Reparaturen umlegen?+
Nein. Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Betriebskosten. Wartungen wie die jährliche Prüfung der Heizung oder des Aufzugs dürfen dagegen umgelegt werden.
Darf der Vermieter noch Kabelfernsehen abrechnen?+
Seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr. Die Kosten für einen Kabelanschluss über die Nebenkosten fielen mit der Änderung des Telekommunikationsgesetzes weg. Steht Kabel-TV für die Zeit danach in Ihrer Abrechnung, sollten Sie nachfragen.
Muss die Umlage im Mietvertrag stehen?+
Ja. Nur Kosten, deren Umlage vereinbart ist, darf der Vermieter abrechnen. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung reicht. „Sonstige Betriebskosten“ müssen aber einzeln genannt sein.